George Iacobescu – cel mai influent român din UKGeorge Iacobescu este fără doar și poate cel mai influent român din Marea Britanie. Directorul executiv al companiei Canary Wharf Ltd a fost numit recent de cotidianul londonez Evening Standard în primele cinci cele mai influente personalități în domeniul proprietății imobiliare din Londra, oraș cu 7,5 milioane locuitori și una dintre cele mai sofisticate piețe ale proprietății imobiliare din lume. Domnul Iacobescu a primit tot recent premiul special al revistei Estates Gazette pentru contribuție excepțională la proprietate.
În vârstă de 62 de ani, de formație inginer constructor, George Iacobescu a emigrat în Canada în 1975 și s-a alăturat firmei de dezvoltare imobiliară Olympia & York, cea care a preluat giganticul proiect Canary Wharf din Londra.
Mă aflu la etajul 30 din 50 câte are Canary Wharf, un zgârie nori de birouri și mă stau față în față, nu numai cu directorul executiv al companiei proprietare a acestui complex, Canary Wharf Ltd, ci și cu cel care a construit cam tot ce se vede aici în jur. Domnule director executiv, ce se vede de aici pe geam?
Ceea ce vezi acum este probabil cel mai mare proiect de regenerare urbană dacă nu din lume, cel puțin din Europa, început în 1987. A fost unul dintre produsele erei Margaret Thatcher, care a luat partea cea mai părăginită a Londrei. Timp de 200 de ani Docklands fusese ca mai importantă zonă de trafic portuar din lume, a fost construit începând cu 1802, iar la începutul anilor 1960 ajunsese focarul de comerț al Marii Britanii. Dar la sfârșitul acelei decade și începutul anilor ’70 toată zona căzuse în paragină din mai multe cauze.
Una dintre ele a fost că produsele manufacturate în Marea Britanie au început să fie făcute mai ieftin și uneori mai bine în alte țări. O a doua cauză a constituit-o apariția containerelor, care au permis descărcarea vapoarelor nu în port, ci în larg. O a treia cauză au constituit-o sindicatele care ajunseseră în acea perioadă să controleze toată economia britanică. Ca urmare a acestor trei factori, companiile navale au renunțat să mai folosească docurile Londrei.
Tot ceea ce se vede în jur e construit de dumneavoastră?
Practic tot ce se vede în jur, circa un 1,5 milioane de metri pătrați, în 35 de zgârie nori și imobile și care sunt legate toate subteran prin magazine și parkinguri, dar practic liantul care a legat toate aceste clădiri este comerțul, afacerile. Ceea ce am încercat să facem aici când am început în 1987 a fost ceva foarte complicat, pentru că tehnologia să contruiești blocurile există. Ceea ce este mai greu de făcut este o comunitate, cum să proiectezi nu numai clădiri, dar să dai un suflet.
Deci nu e doar o colecție disparată de 35 de imobile, ci de un ansamblu, un organism similar coroului omenesc?
Ca să creezi un nou oraș, pentru că practic Canary Wharf este un nou oraș, ca să mergi înainte trebuie să te duci înapoi în istorie, să vezi cum au fost construite orașele mari. Cum au fost asamblate nu numai clădirile, dar arhitectura publică, spațiile verzi, chiar și religia, cum a fost create comunitățile umane și ce-i atrage pe oameni. Nu e suficient să te duci la serviciu, trebuie să te și simți bine acolo și trebuie creată o atmosferă de comunitate unde oamenii să lucreze împreună și toți cei care lucrează sau locuiesc în zonă să aibă un nivel ridicat de viață spirituală și culturală.
Câți oameni lucrează aici, domnule Iacobescu?
Acum lucrează cam 100000 de oameni, ca termen de comparație Canary Wharf este mai mare decât zona de afaceri a orașului Frankfurt pe Main.
Dar în acest zgârie nori înalt de 235 de metri câți oameni lucrează?
În acest bloc lucrează aproximativ 12000 de oameni.
Sunteți proprietarul tuturor acestor imobile?
Nu. Noi am dezvoltat această zonă, am făcut planning-ul, am construit toate imobilele, inclusiv infrastructura. Suntem probabil singura companie de dezvoltare imobiliară din Marea Britanie care are acest lanț de valori de la început până la sfârșit, adică noi ne ocupăm de cumpărarea terenurilor, de planificare, de proiectarea clădirilor, de închirierea clădirilor, noi construim clădirile, noi facem și amenajările pentru chiriași, iar apoi facem întreținerea tuturor clădirilor.
Mai construiți ceva aici?
Da, se mai construiește cel puțin tot atât cât s-a construit, circa 1 – 1,5 milioane de metri pătrați. În momentul acesta construim patru clădiri, una dintre ele este sediul mondial al firmei de contabili KPMG, alta este sediul Fitch, una dintre cele mai mari trei agenții de rating, construim un sediu european pentru State Street, care este o bancă din Boston și mai construim o clădire pentru JP Morgan, care inițial era pentru Bear Stearns.
Criza financiară actuală nu v-a afectat aceste planuri?
Criza va afecta întreaga industrie de dezvoltări imobiliare din Londra destul de drastic. Practic, valoarea tuturor acestui fel de companii din Marea Britanie a căzut cu 30 – 40%, inclusive Canary Wharf. De fapt Canary Wharf este o companie privată, dar există o companie publică, pe acțiuni, care deține majoritatea acțiunilor la Canary Wharf Ltd. Aș putea spune că majoritatea proiectelor de construcții în Londra au fost anulate. Niciunul dintre proiectele care erau pregătite să pornească în ultimul an nu va demara.
Cam câți dintre cei care lucrează aici vor pleca din cauza crizei financiare?
Cel puți 10%, mai probabil între 10 și 15%.
Va însemna acest lucru o pierdere de chirie pentru dumneavoastră?
Nu, nu va însemna, pentru că în sistemul britanic chiriile comerciale sunt făcute pe 25 sau 30 de ani, spre deosebire de Europa continentală sau America de Nord. Când o comapnie mare ca City Gorup sau Barclays sau HSBC semnează un contract, durată este de 25 sau 30 de ani.
Ce se întâmplă dacă una dintre companiile chiriașe devine insolvabilă?
Atunci este o problemă pentru noi, dar noi am cumpărat asigurare pentru toate clădirile pentru plata chiriei, care asigură plata chiriei către proprietar pentru o perioadă de timp, suficient de lungă, între patru și șase ani, care îți dă o șansă să reînchiriezi spațiul.
Asta înseamnă că veți fi mai puțin afectați decât alte companii dein sectorul financiar și imobiliar?
Da. Practic toate clădirile sunt ocupate, avem o rata de neocupare de doar 1%, dar bineînțeles că am fost afectați de falimentul firmei Lehman Bros, unul dintre chiriași de aici. Dar am fost afectați mai puțin, deoarece în primul rând aveam asigurare pe chirie, iar în al doilea rând banca japoneză Nomura a cumpărat operațiunile lui Lehman și deci am trecut de la Lehman în calitate de chiriaș la Nomura.
În numărul viitor: a sosit sfârșitul capitalismului de tip anglo-saxon?